Warning: mysqli_num_rows() expects parameter 1 to be mysqli_result, bool given in /var/www/vhosts/dr-sattler.de/httpdocs/cms/index_db.inc.php on line 35

Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Verkehrswertermittlung

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (BauGB, § 194). Eine Verkehrswertermittlung muss sich bedingungslos den Gesetzen des Marktes unterwerfen. Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich nicht nach der im Einzelfall vom Investor gewünschten Größenordnung, sondern nach den marktüblichen Werten.

Wertermittlungsstichtag

(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist (§ 3 der WertV).

Grundlagen

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung –ImmoWertV)

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der jeweils gültigen Fassung, gegenwärtig WertR2006

Baugesetzbuch (BauGB) in der jeweils gültigen Fassung

Davon geht jede der von uns erfolgten Wertermittlung für die unterschiedlichen Aufgabenbereiche aus.

Willkommen

Dr. Sattler ist seit 1998 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Seine Auftraggeber schätzen neben der fachlichen Kompetenz auch die Qualität und Nachvollziehbarkeit der beauftragten Gutachten.

In bisher 42 Sanierungsgebieten hat das Team um Dr. Sattler in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Stadtverwaltungen, Gemeindevertretern, sachkundigen Bürgern, Sanierungsträgern und Vertretern von Gutachterausschüssen Voraussetzungen für die Ermittlung von sanierungsbedingten Ausgleichsbeträge geschaffen und in einigen Sanierungsgebieten Ausgleichsbeträge selbst ermittelt.

Bereits seit 2008 hat er auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens mit Hilfe des Zielbaums nach dem Brandenburger Modell mit seinem Team begonnen, die komplexen und oft rechtskritischen Prozesse durch internetgestützte Software beherrschbar zu machen. Zwischenzeitlich wird in 50 Sanierungsgebieten diese assistentengestützten Anwendung genutzt, davon 20 mit eigenem Personal und 12 mit Unterstützung der Sachverständigen und Sanierungsträger.

Insgesamt wurden bzw. werden mit Hilfe dieses Verfahrens für etwa 14.000 Grundstücke und Miteigentumsanteile Ausgleichsbeträge marktkonform, rationell, rechtssicher und transparent errechnet.  

Durch online Kommunikation können Problemfälle unverzüglich geklärt werden und weitere Beratungen mit den Sachverständigen erfolgen.

Die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte in den bisher bearbeiteten Sanierungsgebieten lagen zwischen 500 € pro Quadratmeter und 13 € pro Quadratmeter.

Selbst in dem letztgenannten Fall, in dem die Spanne der sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte zwischen 13 € pro Quadratmeter und 20 € pro Quadratmeter betrugen, musste nur bei zwei sehr kleinen Grundstücken, die Bagatellklausel angewendet werden. 

Die bisher in der Literatur genannten Aufwendungen zur Erhebung der Ausgleichsbeträge zwischen 700 und 1200 € je Grundstück sind für die hier geschilderte Methodik unzutreffend. Mit der webbasierten Ermittlung des Ausgleichsbetrages betragen bei Einhaltung der Festlegungen des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Bodenrichtwertrichtlinie die Gutachtenkosten lediglich zwischen 250 € und 350 € je Grundstück.

Bewährt hat sich das Verfahren sowohl für die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages, wobei der Ablösebetrag über den Zeitraum der vorzeitigen Ablösung abgezinst wird, als auch für die Erhebung der Ausgleichbeträge nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid. 

Die ermöglichten persönlichen Gespräche dienen der fachlichen Information und der Kommunikation zwischen Grundstückseigentümer und der Verwaltung.     

So gesehen gibt es wohl keine Kommune, die auf die rechtssichere und kommunikative Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten sollte. 

Mit diesem Verfahren wird dem Grundsatz der verfahrenstechnischen Gleichbehandlung aller betroffenen Grundstückseigentümer über den Zeitraum von Beginn der Ablösung der Ausgleichsbeträge bis zur Erhebung der Ausgleichsbeträge per Bescheid nach Abschluss der Sanierung entsprochen. 

Im Verbund mit anderen Experten

Dr. Herbert Sattler

XX

Heike Beyer

Vorstand Sächsischer Unternehmerstammtisch e.V.
Sachverstäniger, Marketing, Kommunikation, Motivation

Gabriele Gering-Klehn

 
Verkehrswertgutachten

für bebaute und unbebaute Grundstücke jeder Form.

Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten

Komplettdienstleistung für Kommunen.

Beratung bei Immobilienerwerb und -verkauf

Klarheit über Wert und Verfahren.

Verkehrswertgutachten bei Finanzierung

Die Basis für Ihr Bankengespräch.